Acheter ou vendre une propriété résidentielle, comment ça fonctionne ?

Vous vous apprêtez à acheter une propriété, probablement l’un des plus gros achats de votre vie. Comment ça fonctionne? Quelles sont les obligations du vendeur, quels sont ses droits ? Quelles sont vos obligations, quels sont vos droits comme acheteur?

L’achat d'une propriété – Étape par étape

1. L’offre d’achat

Lorsque vous avez trouvé la propriété de vos rêves, vous devrez faire une offre d’achat pour l’acquérir.

Votre offre d’achat doit contenir les conditions auxquelles vous êtes prêt à acheter la propriété. On y trouvera de façon générale les informations suivantes :

  • Vos noms et coordonnées 
  • Les noms et coordonnées des vendeurs 
  • La description de l’immeuble que vous désirez acheter
  • Le prix de vente que vous offrez 
  • Les conditions particulières qui s’appliquent à votre offre, par exemple :
    • Offre conditionnelle à l’obtention de votre financement 
    • Offre conditionnelle à ce que vous soyez satisfait de l’inspection préachat 

 

Attention, cette étape n’est pas à prendre à la légère. Une fois acceptée par le vendeur, vous êtes liés par cette offre d’achat. Une fois acceptée elle devient une promesse d’achat. Voilà pourquoi il est essentiel de considérer cette étape très sérieusement et d’ajouter à votre offre toutes conditions qui pourraient remettre en question votre achat de l'immeuble (i.e. abattage d'un arbre, inclusion des électro-ménagers, etc).

La description d’un immeuble

Au Québec, les immeubles sont identifiés avec des numéros de lot au Cadastre du Québec.  Ces numéros permettent d’identifier précisément un immeuble et d’en faire l’historique lorsqu’on consulte le Registre Foncier.

Sachez qu’un terrain qui vous semble en être un seul pourrait être divisé en deux lots séparés. Assurez-vous de bien vous informer à cet effet.

Et si votre offre d’achat n’est pas acceptée ?

Lorsqu’il reçoit une offre d’achat, le vendeur a trois choix :

  • Accepter l’offre 
  • Refuser l’offre 
  • Faire une contre-offre 

 

Si suite à une offre vous recevez une contre-offre, vous avez alors également trois choix : l’accepter, la refuser, ou faire une autre contre-offre.

Une fois que vous vous êtes entendus, l’offre devient une promesse d’achat.

2. La promesse d’achat

Lorsque vous vous entendez avec le vendeur sur les conditions de la vente, l’offre d’achat devient alors une promesse d’achat.

Une promesse d’achat, c’est un contrat par lequel vous et le vendeur vous engagez à conclure le contrat de vente.

C’est généralement à cette étape, si vous ne l’avez pas précisé dans votre offre d’achat, que vous établirez avec le vendeur la date à laquelle vous signerez l’acte de vente et donc la date à laquelle vous pourrez prendre possession de la propriété.

C’est aussi à cette étape que vous procéderez à l’inspection pré-achat de la propriété, si vous choisissez d’en faire une.

C’est également à cet étape que le vendeur devrait vous transmettre sa déclaration du vendeur. Dans cette déclaration, il doit vous dénoncer tous les problèmes connus de la propriété.

Si votre vendeur fait affaire avec un courtier immobilier ou un site internet lui permettant de vendre lui-même, un formulaire contenant la déclaration du vendeur vous sera probablement remis. Si ce n’est pas le cas, l’ACQC vous recommande fortement de demander à votre vendeur de mettre sa déclaration par écrit. La loi ne prévoit pas de forme précise pour la déclaration du vendeur mais il est toujours recommandé de documenter le tout par écrit.

Dans tous les cas, c’est avant la signature de l’acte de vente que les différents problèmes connus de l’immeuble doivent vous êtes dénoncés.

Si les éléments qui ressortent de la déclaration du vendeur et de l’inspection préachat vous amènent à croire que vous auriez dû faire une offre d’achat moins élevée, c’est encore le moment de tenter de négocier.

3. L’acte de vente

L’acte de vente d’une propriété est conclu devant notaire, et les frais du notaire sont aux frais de l’acheteur, à moins qu’il en soit prévu autrement.

Sachez que dans certains cas, l’acte de vente, peut être conclu en laissant le vendeur habiter la propriété pendant quelques mois. Après l’acte de vente, vous êtes propriétaire de l’immeuble, et donc, si le vendeur continue d’y habiter pendant une période déterminée, il sera votre locataire.

C’est également après cette date que vous deviendrez responsable des taxes municipales et scolaires pour la propriété.

Les obligations du vendeur

Le vendeur a trois obligations envers vous. Il doit vous remettre la propriété et vous garantir qu’il n’y a pas de vice de propriété ou de vice cachés.

 

  • Vous remettre la propriété

Le vendeur a l’obligation de vous remettre le bien vendu au moment prévu. Par exemple, dans le cas d’une propriété, au moment où le vendeur vous remet les clés, il vous la remet en vous y donnant accès.

Le vendeur doit aussi vous remettre une copie de l’acte de vente par lequel il a acquis l’immeuble que vous venez d’acquérir. Il devrait aussi vous remettre les actes de vente antérieurs, de même qu’une copie du certificat de localisation de la ville.

 

  • La garantie du droit de propriété

Le vendeur est tenu de vous garantir que la propriété vendue est libre de tout droits à l’exception de ceux dénoncés lors de la vente. Par «droit», on entend les droits qu’un tiers pourrait avoir sur la propriété, comme un droit de passage.

Par exemple, si Hydro-Québec possède un droit de servitude sur la propriété que vous venez d’acheter, votre vendeur doit vous le dénoncer avant la signature de l’acte de vente.

 

  • La garantie de qualité

Finalement, le vendeur est tenu de vous garantir que la propriété achetée ne contient pas de vices cachés

Sachez que tous les défauts qui vous seront mentionnés par votre vendeur ne sont plus protégés par cette garantie. De plus, les défauts qui sont étaient apparents lors de la vente ne sont pas couverts par cette garantie. À cet effet, nous vous invitons à consulter le dossier sur l’inspection pré-achat.

Le vendeur peut-il limiter la portée de la garantie de qualité de l’immeuble ?

Le vendeur de la propriété peut limiter la portée de la garantie de qualité de l’immeuble. Généralement, dans de telles situations, l’immeuble sera vendu à un prix moindre que s’il venait avec la garantie. Soyez attentif à cet aspect. Acheter en connaissance de cause vous évitera bien des mauvaises surprises plus tard.

La vente sans garantie légale

Lorsqu’une propriété est vendue sans garantie légale, cela signifie qu’il n’y a pas de garantie contre les vices cachés. Toutefois, vous bénéficiez toujours d’une garantie contre les vices qui était connus du vendeur lors de la vente et qu’il a négligé de vous dénoncer. Attention, en cas de litige, la connaissance des vices par votre vendeur peut être difficile à prouver à la Cour, faute de preuve.

La vente aux risques et périls de l’acheteur

Lorsqu’une propriété est vendue «aux risques et périls» de l’acheteur, cela signifie qu’il n’y a plus aucune garantie. La seule exception à cette règle est lorsque l’immeuble est vendu par un vendeur professionnel, par exemple, un promoteur immobilier. Les propriétés vendus aux risques et périls de l’acheteur sont généralement vendues à très bas prix.

Les obligations de l'acheteur

En tant qu’acheteur, vous avez évidemment l’obligation de payer le prix convenu au moment où vous prenez possession de la propriété.

Vous avez aussi l’obligation d’accepter la délivrance du bien, c’est-à-dire, accepter de recevoir les clés de la propriété et d’en prendre possession au moment convenu.

Vendre vous-même ou faire affaire à un courtier immobilier

Vous n’avez aucune obligation de faire affaire à un courtier immobilier lorsque vous voulez vendre votre propriété.

Certaines plateformes en ligne vous donnent tous les outils pour vendre vous-même votre propriété étape par étape.

La décision de prendre un courtier ou non dépendra donc du temps que vous avez à consacrer à la vente de votre propriété et de votre budget.

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