Surchauffe immobilière : près d’une maison sur deux vendue sans garanties légales

De plus en plus d’acheteurs procèdent à la plus importante transaction de leur vie en renonçant aux protections auxquelles ils ont droit. Au Québec, 43 % des ventes résidentielles excluaient les garanties légales. Dans certaines régions, acheter une maison assortie d’une garantie est devenu chose du passé.

C’est le constat douloureux de Rachel Longpré. La nouvelle propriétaire a acheté une maison chaleureuse de quatre pièces et demie à Saint-Calixte, dans Lanaudière, en septembre dernier.

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Huit mois de recherche l’ont menée vers une quinzaine de maisons sur le marché. L’acheteuse dans la trentaine, seule, devait respecter un budget d’un peu plus de 200 000 $.

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Explosion des ventes sans garanties légales

Rachel Longpré n’est pas la seule à avoir renoncé aux garanties légales afin d’accéder à la propriété.

En l’espace de 15 ans, la proportion des ventes résidentielles sans garanties légales au Québec est passée de 4 % en 2010 à 43 % en 2025, selon les données colligées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

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La pandémie a donné un électrochoc à cette tendance déjà en hausse. Entre 2020 et 2022, le pourcentage des ventes sans garanties légales a bondi de 24 % à 37 %. Pendant cette période, près de 200 000 résidences – unifamiliales, condos ou chalets – ont été vendues en excluant les garanties.

Avant de gagner en popularité, ce genre de clause était surtout employé dans le cas d’une reprise de faillite, d’une succession ou encore d’un immeuble en très mauvais état. Les choses ont changé, signale l’avocate spécialisée en droit immobilier Isabelle Sirois.

Les garanties légales, c’est quoi?

À moins d'y renoncer, l’acheteur est protégé par deux types de garanties.

La garantie du droit de propriété couvre notamment certains empiètements de surface et souterrains non divulgués, les hypothèques et son plus gros volet, des infractions à une loi ou à un règlement que l’acheteur ne connaissait pas et ne pouvait pas découvrir.

La garantie de qualité est plus connue sous le nom de garantie des vices cachés. Le vendeur garantit que chaque composante de l'immeuble atteindra la fin de sa vie utile.

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Le problème doit précéder l’achat, mais ne doit pas être visible à l’oeil nu. De nombreuses nuances et exceptions s’appliquent. Il faut que ce soit grave, note l’avocate. Grave signifie : il y a une conséquence importante.

Par exemple, une toiture en bardeaux de 25 ans rénovée cinq ans avant la transaction, mais qui connaîtrait des défaillances notoires trois ans après la vente, n’aurait pas atteint sa garantie de vie utile.

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L’acheteur pourrait dans ce cas avoir un recours légal contre le vendeur de la maison pour le reliquat de vie utile, et non pas pour une remise à neuf. Ce vendeur pourrait à son tour se tourner vers son entrepreneur en construction pour réclamer un dédommagement.

Même en renonçant à une ou deux garanties, l'acheteur conserve certains recours, mais il portera le fardeau de la preuve devant les tribunaux.

Un vendeur peut exclure une ou deux garanties légales en vertu des deux options suivantes : l’exclusion simple (plus courante) et l’exclusion dite aux risques et périls de l’acheteur. Cette dernière est plus contraignante pour l’acheteur, qui devra démontrer un cas de fraude.

Le simple silence du vendeur concernant un problème ne sera pas recevable devant les tribunaux dans le cas d’une exclusion aux risques et périls, contrairement à une exclusion simple.