Bien comprendre son assurance condo

Voici quelques extraits d'un article publié par La Chambre de l'Assurance de Dommages.

Dans un marché marqué par le vieillissement du parc immobilier, la hausse des sinistres et un cadre légal en évolution, le rôle-conseil n’a jamais été aussi stratégique.

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Une structure à deux étages

Selon le Bureau d’assurance du Canada (BAC), près d’un copropriétaire sur cinq ignore que son unité est protégée par deux polices distinctes. Cette méconnaissance se traduit par des lacunes dans les garanties d’assurance, des attentes irréalistes et, ultimement, des incompréhensions et des frictions au moment d’un sinistre.

Salma El Maroizy, administratrice au Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec (RCCAQ) et vice-présidente assurance des particuliers chez Fort Assurance, résume l’enjeu : « Pour être adéquatement protégé, le consommateur doit bien comprendre son propre contrat et celui du syndicat de copropriétaires. »

L’assurance du syndicat couvre le bâtiment, les parties communes, et la reconstruction de l’unité selon une définition standardisée — soit l’état d’origine de la construction, avec les matériaux de référence. Pierre Duchesne, conseiller aux normes, assurances et produits en assurance des particuliers chez Beneva, décrit ce concept central : « L’assurance du syndicat couvre l’unité telle qu’elle a été construite à l’origine. En revanche, toutes les améliorations ou rénovations apportées par le copropriétaire relèvent de son assurance personnelle. »

Pour le professionnel, c’est donc autour de cette ligne de partage que se concentre une grande partie du travail de conseil. Dans les copropriétés récentes peu modifiées, l’écart de valeur entre l’unité standard et l’unité réelle peut être négligeable. Mais dans les immeubles plus anciens, où des transformations importantes ont pu être réalisées au fil des années, cet écart peut devenir significatif — et coûteux en cas de sinistre.

Pierre Duchesne note que le contexte de hausse des coûts des matériaux accentue ce risque : « Le rôle du conseiller est crucial pour ajuster la couverture en fonction des caractéristiques réelles du condo. L’objectif n’est pas tant d’éviter un surplus de couverture que de garantir un niveau minimal adéquat de protection. »

Il est avisé pour le consommateur de contacter un assureur avant même l’achat d’un condo. « Plus l’acheteur dispose de détails sur l’immeuble (où il emménage), plus la soumission sera précise », explique Carlos Melo, responsable des affaires techniques et du Centre d’information du BAC. 

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Salma El Maroizy attire l’attention sur un piège fréquent : des frais de condo anormalement bas. « Ils peuvent masquer un sous-financement ou un manque d’entretien, tandis que des frais plus élevés peuvent au contraire refléter une gestion saine et prévoyante. » Pour les courtiers et les agents, apprendre à leurs clients à lire ces indicateurs, c’est aussi les aider à éviter l’achat d’un bien difficile à assurer — ou à coût d’assurance prohibitif.

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La responsabilité civile, enfin, fait l’objet d’une évolution importante. Pierre Duchesne note que le standard d’un million de dollars tend à être remplacé par une protection de deux millions, notamment en raison des exigences légales pour les immeubles de plus de 13 unités. « En cas de dommages causés à autrui — un incendie ou un dégât majeur affectant plusieurs unités — les montants en jeu peuvent rapidement atteindre des sommes importantes. Or, la différence de prime entre les deux niveaux de couverture est faible, un argument souvent convaincant pour le client. »

La vulgarisation, une composante essentielle du conseil

L’assurance condo est complexe par nature. Sa structure répartie sur deux contrats, ses concepts techniques — unité de référence, améliorations aux parties privatives — et ses interactions avec le droit de la copropriété en font un produit qui ne se vend pas, mais qui se conseille. Salma El Maroizy insiste sur la nécessité de ne pas attendre la dernière minute pour souscrire ou renouveler son contrat. « Une préparation adéquate permet d’éviter les lacunes de couverture et de mieux adapter l’assurance à la réalité du bien. »

Elle rappelle enfin le principe qui devrait guider chaque recommandation : « L’assurance ne doit pas être choisie uniquement en fonction du prix. Il est essentiel de privilégier des protections complètes et adaptées à la situation. » Pour les professionnels de l’assurance de dommages, c’est précisément là que réside leur valeur ajoutée — et leur meilleur argument face aux comparateurs en ligne.

Pour lire l'article dans son intégralité : ChambreAssuranceDommages - 3 août 2026