Le futur ministre de la Justice doit se pencher sur l’hypothèque légale de la construction

Peu le savent, mais lorsqu'on fait effectuer des travaux, la plupart des acteurs impliqués gagnent un droit hypothécaire sur la propriété. S'ils ne sont pas payés, ils peuvent inscrire une hypothèque légale sur celle-ci qui pourra éventuellement leur permettre, par exemple, de faire vendre la propriété en justice pour obtenir leur dû.

Évidemment, malgré l'inscription d'environ 7 000 hypothèques légales de la construction par année, il est rare que cela aille jusque-là la vente, parce qu'assez systématiquement, le client va payer. Or, il y a des situations où il est tout à fait légal de retenir un paiement, en partie ou parfois en totalité, et c'est souvent le cas lorsqu'il y a un différend sur la qualité des travaux.

Or, l'hypothèque légale est un moyen excessivement efficace pour être payé, que l'entrepreneur ait raison ou pas, notamment parce qu'elle rend généralement la contestation du client plus coûteuse. C'est vrai en particulier lorsque la créance est de 15 000 $ ou moins, parce qu'on contraint alors un client qui aurait pu faire valoir ses droits seul aux petites créances, à aller en Cour du Québec où il souhaitera très probablement être représenté par avocat. Ainsi, pour de petits montants, elle avantage grandement l'entrepreneur et certains abusent de ce privilège, un problème dénoncé par l'ACQC depuis longtemps et qui concernent des centaines de ménages chaque année.

Simon Jolin-Barrette avait d'ailleurs promis en 2018 de s'attaquer au problème, mais deux mandats plus tard, force est de constater que la situation n'a fait qu'empirer. Pourtant, des solutions, il y en a. La Chambre des notaires du Québec en a proposé. L'ACQC en a proposé. L'ACQC a même effectué un projet de recherche subventionné par la Fonds d'études notariales sur les dispositions comparables dans les autres provinces. Par exemple :

• Pour respecter la compétence de division des petites créances sur les litiges de 15 000 $ et moins, on pourrait simplement mettre un seuil minimal pour l'inscription d'une hypothèque légale de la construction ou encore faire comme l'Ontario et permettre à la division des petites créances de trancher le litige sur le fonds, même si elle n'a pas compétence sur l'hypothèque légale elle-même.
• Pour protéger les propriétaires-occupant, considérant qu'un litige visant sa maison n'a pas le même impact qu'un litige concernant son chalet, le ministre pourrait modifier l'article 700 du Code de procédure civile pour limiter l'utilité d'une hypothèque légale de la construction à 20 000 $ dans ces cas.
• Pour limiter les impacts dans d'autres secteurs, les limitations à l'hypothèque légale pourraient être inscrites dans la Loi sur la protection du consommateur et ainsi ne s'appliquer que dans un contrat de consommation.
• Dans le cas d'une transaction immobilière sur une habitation neuve, un certain pourcentage pourrait être systématiquement conservé par le notaire jusqu'à ce tout droit à l'hypothèque légale se soit éteint.
• Pour éviter l'influence des prêteurs hypothécaires dans ces différends, comme dans la plupart des autres provinces qui s'appuie sur le principe d'antériorité, une hypothèque légale de la construction ne devrait plus avoir priorité sur une hypothèque conventionnelle antérieure.
• Le délai pour l'inscription d'une hypothèque légale de la construction (le plus court au Canada) pourrait être augmenté.
• Comme en Colombie-Britannique, l'inscription d'une hypothèque légale lorsque la personne sait ou devrait savoir que le montant est excessif ou qu'elle n'y avait pas droit pourrait être considéré comme une infraction pour laquelle une amende est prévue. Cela aurait l'avantage d'avoir un effet dissuasif même dans les cas où l'abuseur sait que sa victime potentielle ne sera pas en mesure de se défendre, puisque c'est l'État qui pourrait sévir, indépendamment de la victime.

L'ACQC offre évidemment son entière collaboration au nouveau Gouvernement sur ce dossier. Plusieurs avenues sont possibles, mais maintenir le régime actuel nourrit les injustices envers les propriétaires du Québec.

En attendant, les centaines de consommateurs visés ou menacés d'hypothèque légale de la construction peuvent écouter nos capsules vidéo, lire notre page, ou contacter notre service d'information qui se fera un plaisir de les aider.

L'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC)

L'ACQC est un organisme communautaire en défense collective des droits qui œuvre depuis 1994 à guider les consommateurs et promouvoir leurs intérêts, principalement dans le domaine de la construction et de la rénovation résidentielle.
acqc.ca