Avec la session parlementaire qui va bientôt reprendre à l’Assemblée nationale, nous allons entamer ce dernier droit que représente une année préélectorale. Bien que le gouvernement de François Legault se démarque de la moyenne au chapitre des promesses électorales respectées, les derniers mois ont bien montré la nécessité de changements majeurs dans le domaine de l’habitation, dont certains pourraient se produire plus tôt que tard.
Hypothèque légale de la construction
Enjeu beaucoup trop méconnu, l’injustice de la législation sur les hypothèques légales de la construction demeure un objet de revendication important de l’ACQC. L’actuel ministre de la Justice, Simon Jolin-Barrette, s’était engagé en campagne électorale à modifier les règles actuelles, tel que le propose la Chambre des notaires du Québec (CnQ). Les recommandations de la CnQ ont été rendues publiques en mai dernier et le ministre a donc tout en main pour arriver aux prochaines élections avec une promesse tenue supplémentaire.
Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
Dans le secteur des constructions neuves, la vague de dénonciation qu’a reçue l’ACQC depuis mars dernier a mis en évidence des failles majeures au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, le contrat préliminaire est en déficit de crédibilité. Plusieurs entrepreneurs ont démontré à quel point, tant qu’on n’est pas passé chez le notaire, le rapport de force est ridiculement à leur avantage et qu’il leur est facile de ne pas respecter leurs engagements.
Le Plan de garantie a été conçu pour protéger le consommateur une fois qu’il possède sa maison, mais ne semble d’aucune utilité si l’entrepreneur fait chanter ses acheteurs avant qu’ils ne soient officiellement propriétaires. Vu l’ampleur des cas dénoncés, l’ACQC recommande à la population de ne signer AUCUN contrat préliminaire pour la construction d’une résidence principale sans avoir contacté des clients récents afin de vérifier que l’entrepreneur a bien respecté ses contrats. On peut trouver l’adresse des bâtiments construits (et donc d’anciens clients) au répertoire des entreprises accréditées par Garantie de construction résidentielle (GCR).
On ne peut que déplorer l'absence totale de leadership de la ministre André Laforest dans ce dossier. Rappelons que nous lui avions dénoncé la situation en avril dernier (puis sur plusieurs tribunes) et qu’à ce jour, nous n’avons toujours aucune réaction de sa part, tel que nous le déplorions en juin dernier.
La ministre a également brillé par son absence lors de la faillite de Bel-Habitat, laquelle a montré de manière spectaculaire la nécessité de mieux protéger les acomptes des acheteurs de maisons neuves. Ceci aurait pu être fait à temps si la révision du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne tardait pas depuis plus d’un an à la RBQ, «en raison de la pandémie».
Rapport de la VGQ sur la RBQ
Un autre dossier sur lequel on n’a pas encore eu le plaisir d’entendre la ministre André Laforest est le rapport accablant qu’a déposé la Vérificatrice générale du Québec (VGQ) au sujet de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Les lacunes qui y sont dénoncées sont majeures et imposent un solide coup de barre à la RBQ. À ce sujet, la RBQ a fait hier une annonce dont il sera question plus bas. Néanmoins, nous attendons avec impatience que la ministre retrouve le salon bleu et soit enfin contrainte de réagir à ce rapport.
La VGQ confirme que la RBQ ne prend pas tous les moyens appropriés pour remplir sa mission, aussi bien en ce qui concerne l’encadrement des entrepreneurs que l’information transmise au public. D’ailleurs, l’ACQC aussi subit les délais de la RBQ, ayant déposé une demande d’accès à l’information à la fin mai, toujours sans réponse 3 mois plus tard, alors que la loi impose aux organismes publics de répondre à ces demandes en 30 jours. À ce stade, encore utiliser la COVID pour justifier de tels délais nous semble déplorable. Alors que la RBQ dégage des surplus de l’ordre de 20% année après année et serait donc en mesure d’embaucher, ne pas mettre les ressources nécessaires pour respecter la Loi sur l’accès à l’information ne peut qu’alimenter la perception qu’ont certains d’une institution qui manquerait de transparence.
Cela dit, au-delà des recommandations qu’a formulé la VGQ, plusieurs autres demandes tardent à obtenir l’aval de la RBQ ou de la ministre Andrée Laforest, notamment l’élargissement du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs aux bâtiments en hauteur, la surveillance obligatoire des travaux ou la mise en place d’un Code de construction unique à travers la province.
Ce ne sont là que des exemples de choix politiques majeurs qui pourraient être faits pour améliorer la qualité de la construction au Québec en axant sur la prévention, un mot bien rentable qui n’est malheureusement jamais très populaire.
Collusion entre courtiers et inspecteurs
Une pétition a été lancée pour mettre un terme à la collusion entre courtiers immobiliers et inspecteurs en bâtiments. Sans forcément endosser chacun des termes de celle-ci, l'ACQC ne peut qu'appuyer une telle démarche, les conflits d'intérêts entre ces industries étant généralisés.
En effet, il est fréquent que le consommateur, n'étant pas spécialiste du domaine, demande des recommandations d'inspecteurs en bâtiment à son courtier immobilier. Or, ce dernier est en total conflit d'intérêts. Lui recommander un bon inspecteur, c'est augmenter le risque que des problèmes soient découverts et que la vente tombe, vente dont dépend la rémunération du courtier.
Du côté de l'inspecteur, c'est la même chose. Lorsqu'on est référé par un courtier, on n'a pas intérêt à être trop pointilleux si on veut continuer d'être référé.
C'est pourquoi l'ACQC recommande depuis longtemps de NE PAS prendre un inspecteur référé par son courtier immobilier, à moins d'avoir une confiance aveugle en celui-ci.
L'ACQC encourage donc fortement la population à signer cette pétition.
Également, le ministère des Finances a lancé une consultation publique sur les pratiques des courtiers immobiliers dans le contexte de surchauffe immobilière et accepte des commentaires d’ici au 8 septembre. Si vous avez un intérêt pour la question, n’hésitez surtout pas à leur faire part de votre avis. Les représentants de l’industrie vont assurément le faire et la mobilisation du public pourrait être importante dans la recherche de solutions équilibrées.
Annonce de la RBQ
Finalement, pour terminer sur une note positive, hier, la RBQ a annoncé «de nouvelles mesures pour protéger le public et rehausser la qualité dans l'industrie de la construction». À travers les mesures annoncées transparaît très clairement une volonté de répondre aux recommandations du rapport de la VGQ, ce que l’ACQC ne peut que saluer.
Si l’annonce est avare de détails et qu’il faudra donc attendre encore pour juger de l’ampleur et de l’efficacité réelles des mesures annoncées, il faut admettre qu’il y a apparence d’un coup de barre important dans la bonne direction.
Néanmoins, certains éléments méritent d’être relevés:
Première mesure phare, la RBQ va engager 130 «effectifs» d’ici 2022 (aussi bien dire demain) dont 70% (91) se consacreront aux inspections et aux enquêtes. Pour se faire une idée, au dernier rapport annuel de gestion publié par la RBQ (2019-2020), la vice-présidence aux enquêtes et la direction générale de l’inspection cumulaient 255 employés en équivalent temps plein (ETC). En supposant que les «effectifs» annoncés sont bel et bien des ajouts en ETC, il s’agirait donc d’une hausse de 35%, ce qui serait loin d’être négligeable.
Cela étant dit, il est important de mettre ces chiffres en perspective. La VGQ a relevé que durant la période de trois ans étudiée, la RBQ n’avait inspecté les chantiers que de 7% des entrepreneurs généraux et 12% des entrepreneurs spécialisés. Donc, toutes choses étant égales par ailleurs, même si ces 70% des effectifs embauchés étaient consacrés à l’inspection , on ne devrait s’attendre qu’à 9, puis 16% des entrepreneurs inspectés en trois ans. Il s’agit d’une donc mesure pertinente, mais ce n’est pas du côté de l’inspection qu’on viendra fondamentalement changer la donne.
De plus, la VGQ a également relevé que la RBQ ne fait pas de visites de chantier dans [...] la rénovation résidentielle d’un logement habité par son propriétaire ». La hausse du nombre d’inspecteurs impactera donc très peu les propriétaires occupants, à moins que la RBQ décide de reprendre la responsabilité de l’inspection dans le petit bâtiment, ce qui serait, malheureusement, très surprenant.
Il sera donc très intéressant de constater la part des embauches qui sera consacrée non pas à l’inspection, mais aux enquêtes, une direction qui, elle, concerne directement le consommateur.
Par ailleurs, la RBQ mentionne «aussi miser sur des partenaires, dont Garantie de construction résidentielle (GCR), pour couvrir le plus de chantiers possibles afin d'inspecter de plus en plus de constructions de maisons neuves ou de condos assujettis au plan de garantie obligatoire.» L’ACQC tient ici à rappeler que «le plus de chantiers possibles», c’est la totalité, comme c’est d’ailleurs le cas en Ontario où on impose de multiples inspections à 100% des maisons neuves. Si c’est bien là l’intention de la RBQ, il s'agirait d’un grand pas pour la qualité de la construction.
Ensuite, une des priorités actuelles de la RBQ est l’implantation de la formation continue obligatoire. L’ACQC avait salué la mesure officialisée en mai 2020, mais la VGQ a relevé un point important: moins de la moitié des entreprises titulaires d’une licence sera soumise à l’exigence de formation continue. Or, pour la première fois (à notre connaissance), le PDG de la RBQ, Monsieur Michel Beaudoin, vient corriger le tir en affirmant qu’il s’agit d’ «un changement majeur dans l'industrie et [d’]un premier pas avant d'élargir à d'autres entreprises ». Il s’agit d’une déclaration capitale puisqu’elle présage possiblement d’un autre changement important.
En effet, si plus de la moitié titulaires de licences n’y seront pas soumis, c’est en bonne partie parce que pour bon nombre de domaines, la RBQ juge que les risques sont suffisamment faibles pour ne pas même évaluer la qualification initiale des entrepreneurs en exécution de travaux avant de délivrer une licence (ce avec quoi nous ne sommes pas du tout d’accord). Or, il serait paradoxal d’exiger de la formation continue à des gens dont on n’exige aucune qualification initiale. En déclarant que l’obligation de formation continue sera élargie, la RBQ dit-elle du même souffle qu’elle imposera finalement la qualification en exécution de travaux à l’ensemble des entrepreneurs? Il s’agit d’une revendication importante de l’ACQC.
Finalement, la RBQ promet «une révision du processus de plainte de bout en bout», «un virage client important et sans précédent.» Si cette partie de l’annonce mériterait d’être plus élaborée, elle n’en est pas moins la plus intéressante:
«Elle donnera encore plus d'information pour que le consommateur fasse un choix éclairé sur l'entrepreneur avec qui il veut faire affaire. Le processus de plainte est aussi en révision, tout comme les protections offertes au public. En somme, l'organisation souhaite que chaque interaction dans l'ensemble du processus soit fluide, que la prise en charge soit rapide et qu'on tienne le plaignant mieux informé.»
Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’avec une telle annonce, la RBQ suscite des attentes élevées ! Nous avons très hâte d’en savoir plus et nous vous tiendrons assurément informés de l’évolution de ce dossier. Malgré tout ce qu’on a pu lui reprocher, si la ministre Andrée Laforest obtient une telle révolution de la RBQ, elle pourrait, comme elle l’a déjà fait avec le projet de loi 16, laisser sa marque sur cette industrie qui en a bien besoin.