Peut-on améliorer la « déclaration du propriétaire vendeur » pour mieux protéger les parties lors d'une transaction immobilière?

Projet de recherche de 2012-2013 qui avait pour but d'identifier comment la déclaration du propriétaire vendeur pourrait être améliorée pour mieux protéger les parties lors d'une transaction immobilière. 

Version française :

ISBN 978-2-922677-11-9 (relié)
ISBN 978-2-922677-12-6 (PDF)

Version anglaise :

ISBN 978-2-922677-13-3 (relié)
ISBN 978-2922677-14-0 (PDF)

Sommaire exécutif

L’utilisation de la Déclaration du propriétaire vendeur (DPV) n’est pas une obligation légale, ni sous le régime du Code civil, ni sous celui de common law , dans aucune province ou territoire canadiens. Au Québec, son emploi est recommandé autant par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, les ordres professionnels dont les membres font de l’inspection préachat que les associations d'inspecteurs en bâtiment. Ailleurs au pays, certains remettent son utilisation en question, particulièrement depuis le jugement de la Cour d’appel de l’Ontario Krawchuk v. Scherbak (2011 ONCA 352). Nous avons cependant noté que les formulaires d’offre d’achat utilisés par les courtiers immobiliers du Manitoba et de la Nouvelle-Écosse comportent tous deux des clauses types pour demander une DPV au vendeur et l’annexer au contrat de l’offre d’achat, augmentant ainsi son utilisation.

Ce rapport s’intéresse au contexte de l’utilisation de la DPV au Canada. Il a pour but d’identifier comment la DPV pourrait être améliorée pour mieux protéger les parties lors d’une transaction immobilière et de répondre aux questions secondaires suivantes :

• Quelles sont les meilleures formes de formulaire de DPV, et que doit-elle contenir?
• Qui doit présenter la DPV au vendeur et dans quel contexte devrait-elle être complétée?
• Comment s’assurer que le vendeur et l’acheteur mesurent bien la portée juridique de la DPV?
• Quelles sont les règles déontologiques en lien avec l’information à donner au sujet de la DPV?

Les données nécessaires à la rédaction du rapport proviennent de plusieurs sources. Une recherche documentaire sur Internet a porté sur les différents aspects de l’étude. Un inventaire des organismes qui encadrent le courtage immobilier a été fait et leurs sites internet ont été examinés pour déterminer lesquels publient une DPV et en obtenir une copie. Ces sites internet ont aussi été étudiés pour identifier l’information fournie sur le statut juridique de la DPV, la formation dispensée aux courtiers immobiliers et l’information fournie au consommateur à ce sujet. Une demande d’information auprès de ces organismes a permis de compléter l’information recueillie sur les sites internet et sept formulaires de DPV ont été obtenus et comparés. Finalement, une étude qualitative de la jurisprudence canadienne récente a porté sur 104 décisions impliquant une DPV et permis de déterminer les avantages et désavantages à son utilisation, ainsi que le statut que lui attribuent les tribunaux tout en vérifiant si ceux-ci précisent comment l’utiliser.

Les formulaires de DPV ont tout d’abord été introduits aux États-Unis par les associations de courtiers immobiliers dans le but de protéger leurs membres des actions judiciaires intentées contre eux par des acheteurs insatisfaits. Il y a des avantages à l’utilisation de la DPV à la fois pour le courtier immobilier, l’acheteur et le vendeur :

• Permettre aux courtiers immobiliers de remplir leur devoir de divulgation;
• Protéger le vendeur en conservant une trace des informations fournies;
• Diminuer la responsabilité du vendeur en démontrant que toutes les informations nécessaires ont été données à l’acheteur;
• Rétablir l’équilibre entre les connaissances que possède le vendeur sur la
• propriété et celles de l’acheteur;
• Fournir à l’acheteur une base de comparaison pour des propriétés semblables;
• Fournir à l’acheteur des renseignements pouvant orienter l’inspection préachat;
• Dénoncer les vices cachés connus du vendeur dont certains défauts non matériels;
• Conserver une trace des informations fournies en cas d‘action judiciaire en fausse déclaration ou en vice caché intentée par les acheteurs;
• Diminuer le nombre de mauvaises surprises suite à l’achat de la propriété et ainsi contribuer à diminuer le nombre de litiges.

Considérant qu’il y a plusieurs avantages à l’utilisation de la DPV, l’ACQC formule des recommandations aux organismes chargés d’encadrer le courtage immobilier pour pallier aux désavantages actuels :

• Donner plus d’outils au consommateur :
  • Fournir plus d’information au consommateur concernant la DPV (brochure, dépliant, site w eb) et donner libre accès au formulaire;
  • Faire connaître les meilleures pratiques de courtage immobilier concernant la DPV avec des références au code de déontologie pour faciliter les recours et les plaintes des consommateurs;
• Améliorer la rédaction des formulaires de DPV :
  • Former des groupes de travail pour chaque province, sous la responsabilité des organismes gouvernementaux chargés d’appliquer les lois de courtage immobilier, et composés de tous les intervenants concernés, pour élaborer et réviser périodiquement les formulaires de DPV;
  • Préparer des formulaires spécifiques pour les propriétés urbaines, les propriétés rurales et les unités en copropriété; 
  • Valider les formulaires de DPV avant utilisation pour que les questions soient claires et non sujettes à interprétation par les publics cibles;
• Améliorer la formation du courtier immobilier :
  • S’assurer qu’ils connaissent les meilleures pratiques de courtage immobilier concernant la DPV;
  • S’assurer qu’ils sont formés sur tous les aspects de la DPV, y compris leurs devoirs de diligence et de divulgation;
  • Inclure un volet sur l’information à fournir verbalement au vendeur ou à l’acheteur lors de la présentation de la DPV. 

L’accessibilité à un formulaire de DPV validé et testé pouvant être utilisé lors des transactions immobilières sans courtier immobilier restera cependant un problème. La vente de ce formulaire aux particuliers et aux inspecteurs en bâtiment intéressés pourrait y remédier.