L'hypothèque légale de la construction

Vous décidez de construire ou de rénover votre maison. Après avoir consciencieusement choisi votre entrepreneur, vous lui confiez les travaux.
L’ACQC recommande à ce sujet d’inclure dans le contrat une évaluation précise des travaux à faire, des matériaux utilisés, des plans qui seront suivis, des coûts les plus détaillés possible, ainsi que les coordonnées des entreprises qui effectueront une partie des travaux en sous-traitance (Par exemple, l’électricité, la plomberie, la peinture, la toiture, etc.)
Après quelques jours, et avant même que les travaux débutent, vous recevez un avis de dénonciation d’une hypothèque légale. Faut-il vous inquiéter?

L’hypothèque légale de la construction

L’hypothèque légale de la construction est un moyen accordé par la loi aux entrepreneurs, sous-traitants, architectes, ingénieurs et fournisseurs de matériaux de garantir le paiement des travaux qu’ils ont effectués sur un immeuble. En cas de défaut de paiement, ils peuvent ultimement faire vendre l’immeuble en justice.
Par exemple, si vous faites erreur sur le montant et la date des paiements, les personnes qui y ont droit pourront prendre une hypothèque légale contre votre propriété. Il est donc fortement recommandé de planifier sur papier, avant la réalisation des travaux, le moment et le montant des paiements qui devront être effectués.
Mais elle est une source de tracas et de dépenses supplémentaires pour le propriétaire-client lorsqu’elle est utilisée abusivement par les constructeurs.

 

 

Distinction entre prêt hypothécaire et hypothèque légale

Distinction entre hypothèque légale et prêt hypothécaire

Habituellement lorsque vous achetez une maison, vous ne disposez pas de suffisamment d’argent pour pouvoir la payer entièrement. Vous rencontrez alors une institution financière ou un courtier hypothécaire pour obtenir un prêt. En échange de l’argent qu’elle vous prête, l’institution financière exigera une garantie. Généralement, cette garantie prendra la forme d’une hypothèque prise par le prêteur sur votre maison.
Il est aussi possible d’obtenir un prêt dont le remboursement est garanti par une hypothèque sur un immeuble.
L’hypothèque donne au prêteur le droit, par exemple, de vendre votre maison si vous ne lui remboursez pas son prêt selon les versements entendus.
De son côté, l’hypothèque légale de la construction est un droit accordé par la loi aux constructeurs afin d’obtenir le paiement de leurs travaux. Ils ont ainsi un droit de prendre possession de votre immeuble tout comme un prêteur peut le faire si vous ne remboursez pas adéquatement.
L’hypothèque légale de la construction doit être inscrite contre un immeuble où des travaux de construction ou de rénovation ont été effectués. Les travaux doivent avoir apporté une plus-value, ou en d’autres mots, que les travaux réalisés doivent faire augmenter la valeur de l’immeuble.
Pour bénéficier d’une hypothèque légale de la construction, un intervenant doit suivre des règles et des délais assez précis, que la jurisprudence a documentés avec soin.

Dans la suite de cette capsule, le lecteur apprendra qui peut créer une hypothèque légale et dans quelles conditions elle peut être mise en place contre un propriétaire-client.
Les intervenants de la construction à qui la loi leur accorde ce droit doivent suivre une séquence et des délais précis pour que cette procédure soit acceptée devant la cour le cas échéant.
Le propriétaire apprendra aussi à quoi il peut s'attendre et comment y mettre fin. L'ACQC invite ses membres à utiliser les services de son parajuriste afin de recevoir tous les conseils et  être référé si nécessaire à notre avocat partenaire spécialisé dans ces questions.

 

Qui peut créer une hypothèque légale de construction

Ce droit ne peut pas être exercé par n’importe qui ni de n’importe quelle façon. Si une des personnes suivantes qui ont droit à l’hypothèque légale n’a pas conclu un contrat directement avec vous, elle doit vous dénoncer son contrat avant de réaliser ses travaux. Sinon, il se pourrait que l’hypothèque légale de construction ne soit pas valide.
Les bénéficiaires doivent donc faire parvenir un avis de dénonciation pour constituer une hypothèque légale sur une propriété.
Par exemple, vous embauchez un entrepreneur en rénovation pour refaire votre cuisine. Cet entrepreneur embauche un plombier pour certains travaux. Le plombier doit vous faire parvenir un avis de dénonciation de son contrat avant de commencer ses travaux.
Il en va de même avec un architecte, par exemple. Son avis de dénonciation risque de ne pas être valide pour le coût de ses plans s’il vous les a fait parvenir après avoir livré ceux-ci à votre entrepreneur.

Architecte ou ingénieur
Généralement, lorsqu’un architecte ou un ingénieur prépare des plans et devis qui serviront à la construction d’un immeuble, ces travaux sont considérés comme des travaux de construction. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une hypothèque légale de la construction. Ils doivent être membres de leur ordre professionnel, faute de quoi l’hypothèque légale pourrait ne pas être valide. Dans le cas de ces professionnels, l’avis de dénonciation risque de ne pas être valide pour le coût des plans s’il vous l’a fait parvenir après avoir livré son travail à votre entrepreneur.

Fournisseur de matériaux
Le fournisseur de matériaux peut bénéficier d’une hypothèque légale de la construction s’il a vendu les matériaux ou des objets qui ont servi à la construction d’un immeuble. Celui-ci n’a pas l’obligation de détenir un permis ou une certification émise par la Régie du Bâtiment dans ce cas. Par contre, un locateur d’équipements ne peut pas en bénéficier, puisque l’équipement loué ne fait pas partie de l’immeuble construit.

Entrepreneur et sous-traitant
Seuls les entrepreneurs ou les sous-traitants détenant les licences émises par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) peuvent bénéficier de l’hypothèque légale de la construction. Si l’entrepreneur n’a pas la licence appropriée, vous pouvez demander la radiation de l’avis d’hypothèque légale selon l’article 50 de La Loi sur le bâtiment. Les sous-traitants qui concluent des contrats directement avec le client propriétaire n’ont pas besoin de dénoncer leur droit à l’hypothèque légale de construction.

Ouvrier
L’ouvrier est un employé de l’entrepreneur ou du sous-traitant. Il peut autant être un journalier, un manœuvre, qu’un ouvrier spécialisé comme un maçon, un électricien ou un plombier. L’ouvrier bénéficie aussi du droit à l’hypothèque légale de la construction s’il a été embauché pour travailler sur la construction ou la rénovation de votre immeuble. Mais, un ouvrier salarié d’un entrepreneur ou d’un sous-traitant n’a pas l’obligation de dénoncer son contrat de travail au propriétaire d’un immeuble sur lequel il travaillera.

L’avis de dénonciation du contrat

Les intervenants doivent avoir envoyé une dénonciation de leur contrat pour pouvoir prendre une hypothèque légale sur une propriété. L’envoi d’un avis de dénonciation ne veut pas dire que la personne prendra automatiquement une hypothèque légale de la construction.

L’avis de dénonciation doit généralement contenir les informations suivantes :

  •      Le lieu et la date de l’avis de dénonciation
  •      Le nom de l’entreprise ou de la personne qui vous envoie l’avis de dénonciation
  •      Le nom de l’entreprise ou de la personne qui a contracté avec l’entreprise qui vous envoie l’avis de dénonciation
  •      Le nom et l’adresse du propriétaire de l’immeuble
  •      L’adresse complète de l’immeuble pouvant faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction
  •      La valeur approximative des travaux à être effectués
  •      La nature des travaux à effectuer ou des matériaux à fournir
  •      Une mise en garde quant à la publication potentielle d’une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble.

Est-ce que les délais ont été respectés?

L’entrepreneur, le sous-entrepreneur, l’architecte, l’ouvrier, l’ingénieur ou le fournisseur de matériaux doivent respecter les délais prévus par la loi pour bénéficier d’une hypothèque légale de construction.

1- Dénonciation
Comme nous venons de le détailler, un avis de dénonciation doit d’abord parvenir avant le début des travaux si l’intervenant n’a pas conclu de contrat directement avec le propriétaire-client. Si un tel avis n’a pas été envoyé, la cour pourrait rejeter la demande. Une hypothèque légale de construction doit être inscrite

2- Avis d’hypothèque légale de construction
L’intervenant doit publier un avis d’hypothèque légale de la construction avant l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la date de fin des travaux afin de conserver son droit. La date de fin des travaux peut parfois être difficile à établir. Le Code civil du Québec prévoit que la fin des travaux a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine.

À titre d’exemple, lors de la construction de votre immeuble, un entrepreneur en coffrage érige les murs de fondation de votre immeuble. Il termine ses travaux le 30 mars. La construction de votre immeuble se termine le 15 juin, soit par la dernière application de la peinture sur les murs. L’entrepreneur en coffrage a donc jusqu’au 15 juillet pour publier un avis d’hypothèque légale de construction, soit dans les trente jours qui suivent la date de la fin des travaux.

3- Préavis d’exercice de l’hypothèque
L’intervenant doit inscrire le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ou publier une action contre le propriétaire de l’immeuble dans un délai de six mois après la fin des travaux ou après l’inscription de l’avis d’hypothèque légale de construction, selon la dernière éventualité. L’intervenant doit procéder à cette inscription dans le but de conserver son droit à l’hypothèque légale de construction. Si l’intervenant ne respecte pas ces délais, il est probable que l’hypothèque légale de la construction ne soit pas valide.

À quoi un propriétaire peut-il s’attendre?

Un avis d’hypothèque légale doit être signifié par écrit

Le Code civil du Québec prévoit que l’avis d’hypothèque légale de la construction doit être signifié au propriétaire. Habituellement, il sera livré par huissier. De cette façon, votre entrepreneur, par exemple, ne peut pas se contenter de vous dire oralement qu’un avis d’hypothèque légale de la construction sera publié.

Une dénonciation de contrat doit avoir été faite
Rappelons que des intervenants ou des personnes ne peuvent pas grever votre immeuble d’une hypothèque légale de construction de n’importe quelle façon. S’ils n’ont pas contracté directement avec vous, ils doivent vous avoir dénoncé leur contrat avant le début de leurs travaux. S’ils ont passé un contrat directement avec vous, l’avis de dénonciation n’est pas requis. Les ouvriers peuvent cependant déposer un avis d’hypothèque légale sans avoir dénoncé leur lien d’emploi.
Pour vous protéger, il est toujours recommandé d’inclure dans le contrat avec votre entrepreneur qu’il s’engage à payer tous ses employés, fournisseurs et sous-traitants avant de recevoir le paiement final pour les travaux apportés à votre immeuble.

Après l’avis, un délai de six mois
Une fois que l’avis d’hypothèque légale de la construction est publié, le bénéficiaire dispose d’un délai de six mois de la date de l’inscription de l’avis ou de la date de fin des travaux, selon la dernière éventualité, pour inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ou pour publier une action contre le propriétaire de l’immeuble.

Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire
Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire vous avise que le bénéficiaire entend exercer un recours hypothécaire contre vous, parce que vous n’avez pas payés les sommes dues. Vous disposez ainsi d’un délai pour corriger le défaut indiqué dans le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.
Relativement à l’exercice d’un recours hypothécaire découlant d’une hypothèque légale de la construction publié sur votre immeuble, il existe deux recours hypothécaires prévus par le Code civil du Québec.

A - Prise en paiement
B - Vente sous contrôle de justice

 

Ultimement, l’exercice d’un recours hypothécaire par le bénéficiaire peut entraîner la vente de l’immeuble.
Si vous recevez un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, nous vous recommandons de consulter un avocat. L’avocat saura vous conseiller et vous indiquer la marche à suivre pour corriger cette situation. Les membres de l’ACQC peuvent aussi utiliser les services d’un parajuriste qui vous éclairera et pourra vous accompagner. Celui-ci pourra aussi référer à un avocat spécialisé en construction avec qui une entente de partenariat accorde des rabais aux membres de l’ACQC.

Action publiée contre le propriétaire

Le bénéficiaire de l’hypothèque légale peut alors accorder un délai supplémentaire pour faire un paiement. Le bénéficiaire peut aussi intenter une action en conservation et reconnaissance de l’hypothèque afin de s’assurer d’être payé lorsque les sommes dues ne sont pas exigibles immédiatement. Avant d’en arriver à cette étape, nous vous recommandons de consulter un avocat, afin que celui-ci puisse vous conseiller sur les effets de l’avis d’hypothèque légale de la construction.

Comment mettre fin à l’hypothèque légale de la construction?

L’inscription d’une hypothèque légale de la construction peut vous causer des problèmes lors de la vente de votre immeuble. Pour cette raison, il est possible de recourir à l’une des solutions suivantes :

La substitution de l’hypothèque légale de la construction par une autre garantie
Vous pouvez offrir à votre entrepreneur de substituer son hypothèque légale de la construction par une autre garantie. Généralement, le bénéficiaire exigera que la garantie consentie soit équivalente à la valeur inscrite dans l’hypothèque légale de la construction et aussi sûre que l’hypothèque légale elle-même.
Vous pouvez proposer une lettre de crédit ou un cautionnement personnel. Un avocat saura bien vous conseiller sur la garantie à offrir.

Paiement de la créance
Il est préférable de prévoir un échéancier de paiement en fonction de l’avancement des travaux. Si les travaux ont été correctement effectués, et ont suivi l’échéancier, l’entrepreneur est en droit de recouvrir les montants qui lui sont dus. Vous devez payer le montant dû au bénéficiaire de l’hypothèque légale.
À cet égard, vous pourriez convenir d’une entente avec le bénéficiaire qui soit conditionnelle à l’obtention d’une quittance totale et finale vous libérant de toutes vos obligations à son égard. La quittance est un document dans lequel le bénéficiaire de l’hypothèque se déclare satisfait et vous libère complètement de vos obligations à son égard.
L’obtention d’une quittance vous permettra de procéder à la radiation de l’hypothèque légale de la construction, le cas échéant.

Retenue sur le paiement conditionnel aux quittances
Il est possible que les fournisseurs de matériaux et/ou les sous-traitants de l’entrepreneur avec lequel vous avez fait affaire vous soumettent un avis de dénonciation de leur contrat. Pour cette raison, il est recommandé de retenir les sommes dues à votre entrepreneur jusqu’à ce que celui-ci vous démontre que les sous-traitants ont été payés.
La démonstration des montants payés par l’entrepreneur peut être effectuée par la remise d’une quittance préparée par le sous-traitant à l’intention de l’entrepreneur avec lequel vous avez contracté. La quittance constate donc que le sous-traitant est satisfait et libère l’entrepreneur de ses obligations à son égard.

Comment effacer l’hypothèque légale du registre foncier?

Comme n’importe type d’hypothèque, une hypothèque légale sera inscrite au registre foncier. Même si vous remboursez tous les montants dus, l’hypothèque reste inscrite tant que l’on n’a pas pris les mesures pour radier l’inscription.
Considérant la particularité de chaque situation, nous vous recommandons d’obtenir les conseils d’un avocat afin de déterminer quels sont vos droits et quelle est à la démarche à suivre. Il est possible de radier une hypothèque légale de la construction de trois façons.

a.                  Radiation volontaire
La radiation volontaire est généralement obtenue lorsque vous obtenez une quittance de la part du bénéficiaire de l’hypothèque légale de la construction. Dans cette situation, la quittance constitue un document qui exprime le consentement du bénéficiaire à ce que son avis hypothèque légale de la construction soit radié. La quittance indique que les sommes dues ont été reçues par le bénéficiaire. Un avocat vous indiquera les modalités de transmission de la quittance pour obtenir la radiation.

b.                  Radiation judiciaire
La radiation judiciaire peut, par exemple, avoir lieu lorsque l’inscription de l’hypothèque légale de la construction a été faite sans droit. Généralement, il faut s’adresser aux tribunaux lorsque l’on souhaite contester la validité de l’hypothèque légale de la construction. Il est alors recommandé d’avoir recours à un avocat pour appuyer vos démarches et préparer les procédures judiciaires requises.

c.                   Radiation légale
Si la personne qui a pris l’hypothèque légale n’a pas agi dans les délais prévus par la loi, vous pouvez demander à l’Officier de la publicité de la circonscription foncière où se trouve l’immeuble de procéder à la radiation de l’hypothèque. À cette fin, vous devrez préparer une réquisition ou demande que vous devrez signifier au bénéficiaire au moins 10 jours avant le dépôt de la réquisition. Vous devrez obtenir une preuve de signification démontrant que la réquisition a bien été signifiée dans les 10 jours précédant la présentation de la réquisition à l’Officier de la publicité. 

La renonciation à l’hypothèque légale

Vous pouvez demander à votre entrepreneur d’inclure une clause de renonciation à l’hypothèque légale de la construction dans son contrat. Cette renonciation vous protège, en ce qu’elle empêche votre entrepreneur, ses sous-traitants ou fournisseurs, le cas échéant, de se prévaloir d’une hypothèque légale de la construction sur votre immeuble pour forcer le paiement d’une créance.
Il est très important d’indiquer qu’il s’agit d’une renonciation à l’hypothèque légale de la construction et non d’une renonciation à la publication d’une hypothèque légale de la construction. En effet, une mauvaise rédaction d’une telle clause peut entraîner sa nullité. La clause doit être signée par vous et votre entrepreneur.

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