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C’est possible d’aider sa progéniture à accéder à la propriété, mais pas n’importe comment. Voici comment s’y prendre pour éviter les mauvaises surprises du fisc.

[...] Certains parents veulent donner un coup de pouce à leur enfant en lui offrant un rabais sur… leur maison. Une idée bien généreuse, mais qui peut avoir des conséquences fiscales importantes, autant pour les parents que pour l’enfant. 

Céder une partie de la valeur d’une propriété à sa progéniture, cela s’appelle un « don d’équité ». La différence entre la somme payée par l’enfant et la valeur marchande réelle de la résidence sert alors de mise de fonds à l’enfant au moment d’obtenir son prêt hypothécaire. Les parents empochent le reste pour se reloger dans une résidence plus petite, par exemple. Il faut cependant planifier soigneusement le projet.

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Aux yeux des autorités fiscales, toute transaction entre personnes qui ont un lien de dépendance est réputée être faite à la juste valeur marchande du bien. Même si le bungalow de l’exemple précédent a été vendu à l’enfant 400 000 dollars, les parents devront inscrire dans leur déclaration de revenus qu’il a été vendu 500 000 dollars, soit le prix qui aurait été fixé pour un étranger. Si c’était leur résidence principale, pas de problème : le gain en capital ne sera pas imposé. Mais si c’était une résidence secondaire, le gain en capital sera imposé à 50 % (comme pour n’importe quelle résidence secondaire).

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La même logique s’appliquera à l’enfant qui achète la maison familiale lorsqu’il la revendra. S’il s’agit alors de sa résidence principale, pas d’impôts à payer. Mais si, au moment de la vente, le bungalow est devenu une résidence secondaire, l’enfant devra payer de l’impôt sur le gain réalisé. 

Conclure une transaction entre parents et enfant pour une somme dérisoire peut donc être hasardeux sur le plan fiscal, puisque le gain en capital calculé au moment de la vente de la maison par l’enfant sera énorme. « Des ventes à 1 dollar, on ne fait plus ça », dit Me Clément.

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Pour s’assurer d’éviter cet écueil, les parents qui ont suffisamment de liquidités seraient mieux avisés de faire un don en argent à leur enfant, pour ensuite lui permettre d’acheter la maison familiale à sa juste valeur marchande plutôt qu’à un prix réduit, soutient Audrey Bellefeuille T., conseillère principale à la Direction planification financière, fiscale et successorale chez Desjardins.